最近给混知房产深圳站的本地号“混知楼评”导流，连续发表了鸿荣源珈誉府的（一）和（二）两篇文章，大家想看第三篇文章请点击下方关注！从今天开始，我们的头条文章回归以往的行文风格，还是以观点与城市分析为主今天呢，咱们就看看曾经疯狂的杭州楼市，到底崩成什么样子。

从投资角度看，投资房产的行为就相当于——把一座城市当做一家公司，这城市的土拍、人口、政策就像公司股东大会的信息一样，影响着公司股价的波动在股市，有一种情况恰恰相反由于资金周转不灵或公司传出利空坏消息，导致庄家无法控制股价而猛跌，这种情况就叫崩盘。

现在的杭州楼市，已经处崩盘的边缘。

01正所谓：春江水暖鸭先知房企作为地方城市与购房者之间唯一的载体，其市场的敏感度非常准确，所以将房企的土拍行为称为：楼市风向标现在的风向标，前瞻性的指向那？来，咱们看看土拍情况2023年上半年，杭州进行了7城土拍。

如果只看媒体各种“摇号”、“溢价”、“热度”的标题和数据，大家很容易以为：杭州土拍市场，热度不减但从数据维度看，事实却并非如此：2023年上半年，杭州土拍一共成交了66宗涉宅地，总建筑面积约是534万㎡。

但是，2020年上半年，杭州土拍的成交宅地建筑面积是990万㎡2021年上半年，杭州土拍的成交宅地建筑面积是1069万㎡2022年上半年，杭州土拍的成交宅地建筑面积是901万㎡

也就是说——过去三年，杭州土拍宅地建筑面积平均线是900万㎡，而2023年上半年土拍成交的宅地建筑面积仅为平均线的55%2023年土拍，已经严重缩量就像文章开头和大家说的——地方城市犹如一家公司，政府即是城市的经营者，也是这家公司的操盘者。

所以——杭州的经营者基于土拍缩量的情况，已经调整了供地结构也就是说，操盘手为了确保杭州楼市仍能延续部分区域出现“一二手房”价格倒挂的热度，操盘手调整了操盘方法：#大幅减少郊区供地，增加核心区域的土地占比。

#降低容积率，让更好、更优质的产品冲击市场，保持量价；总体而言：现在杭州这家公司，只管卖出股票，不管股票能否交易！来，接着往下看就明白了

02如果将感知楼市行情波动的群体进行排序，第一名是房企，第二名一定是投资客杭州楼市癫狂的时候，灵隐寺里上香的香客都是投资客许愿中签，西湖边上看风景的行人都有可能冲到售楼处假结婚买一套曾经的杭州楼市是老江湖，。

现在的杭州楼市是老了的江湖投资客早就没有了搏一搏单车变摩托的野心，都只剩抛售房子这一个念想了那么，抛售房子到什么程度呢？我查看了很多关于杭州二手房挂盘量的数据，由于平台和统计标准的不同，数据差异比较大：，。

杭州本地统计机构的数据分别是（数据截止于5月份）：挂盘量在28万套、挂盘量在27万套、挂盘量在21万套我们先不管到底是28万准确，还是21万准确，总之：杭州二手房挂盘量在20万套以上，且仍在增加是不争的事实。

那么，杭州这样的挂盘量多久可以消化掉呢？来~咱们看看杭州过去8年二手房的成交量2015年杭州二手房成交量是43232套；2016年杭州二手房成交量是70106套；2017年杭州二手房成交量是102851套；。

2018年杭州二手房成交量是72416套；2019年杭州二手房成交量是80351套；2020年杭州二手房成交量是100735套；2021年杭州二手房成交量是78306套；2022年杭州二手房成交量是53470套；

除了2022年‘口罩年’的成交量5万套最低数外，剔除2017年和2020年成交10万套的最高数值，杭州楼市年度消化二手房的体量：7至8万套也就是说——按照刚刚估算的二手房挂盘量20万套计算，按照过往历年楼市行情“很火热”的光景推算，现有二手房挂盘量全部销售也需要3年。

如果按照杭州本地数据统计机构统计的28万套计算，按照过去楼市火热的销售7-8万套计算，销售周期需要4年可问题是：当下的楼市行情拐头向下了当下影响楼市行情的变量因素越来越多，既有时代背景，也有经济因素，还有供需失衡等等，其复杂程度。

就像三国演义一样。可如果重磅政策不出台，楼市成交进一步萎缩，杭州28万套的二手房挂盘量，预判至少需要5年时间才能彻底消化。

03每次分析完杭州楼市都有一个疑问：当初花20万购买名额和社保，投资杭州房产的伙伴，到底是怎么想的？我之前的文章无数次地告诉大家，但凡一手房成交量大于二手房成交量的城市，都不是投资的好城市，好标的因为操盘者只管杀不管埋，只顾一手新房交易链条，不管二手交易变现。

这特么是大坑像杭州这种一二手房成交量相差巨大，且一手多二手房少的城市，就是典型的楼市“堰塞湖”：一手房成交量巨大，但二手房流通很慢来，我接着给大家说说具体数据2022年杭州新房成交量是10.9万套，一手新房成交量是二手房成交量的2倍；。

2021年杭州新房成交量是18.7万套，一手新房成交量是二手房成交量的2.5倍；2020年杭州新房成交量是15.2万套，一手新房成交量是二手房成交量的1.5倍；2019年杭州新房成交量是13.3万套，一手新房成交量是二手房成交量的1.3倍；

2018年杭州新房成交量是14.7万套，一手新房成交量是二手房成交量的2倍；很多憨皮看完数据，可能会说：一二手房价格倒挂，肯定是一手房成交量大过二手房啊这就是胡话因为——任何新房都会变成二手房只有地方城市二手房的成交量比一手房的成交量大，这座城市才能形成良好的、正向的房产变现流通关系。

现在的杭州楼市，恰恰相反新房的供需关系在操盘手的控盘下，核心区域的库存去化周期在6个月到10个月，外围区域在12个到24个月不等但二手房的去化周期最少需要3年，最多则需要5年这还是已经入市挂盘的二手房数量，如果按照高层商品房预售到交付需要2年-3年的时间计算，现在二手房挂盘量都是2019年之前各年份成交的新房。

而2020年后成交的15.2万套、2021年成交的18.7万套，2022年成交的10.9万套，这三年成交的商品房会在2023年、2024年陆续挂出大家试想一下：如果杭州二手房挂盘量在28万套的基础上继续攀升会怎么样？。

崩盘啊！

04地方城市既像公司也像机器，如果是机器就需要加油，如果是公司就需要赚钱所以——任何城市“一二手房”价格倒挂都是操盘手段，但购房者要清楚的明白买房的底层逻辑：房子能变现，能流通如若不然，一切都是虚幻泡影。

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